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JUNTA DE CONDOMINIO
RESIDENCIAS LOS MANGLARES

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INFORME DE PRESIDENCIA
GESTION 2002 AL 2003

PUNTOS PENDIENTES GESTIÓN ANTERIOR:

:Quedaba pendiente de la gestión del año 2001-2002 la reparación de los Ascensores y la Impermeabilización de las terrazas del cafetín y los jardines.

IMPERMEABILIZACIÓN:

Se pudo realizar con facilidad la impermeabilización de las terrazas, lo que facilitó completar con nuestro propio personal, el frisado y pintura de las mismas.

ASCENSORES

Se empezó a reparar los ascensores en Octubre, después de haber literalmente recogido las últimas cuotas del fondo creado para ello.

La obra pudo proceder bien hasta la segunda semana del mes de diciembre, cuando las consecuencias del paro cívico empezaron a afectar la existencia de piezas.

La suspensión del cambio en enero y el aumento extraordinario en los repuesto, agravaron la situación, por lo cual, la contratista Alter J.F. pudo terminar solo recientemente sus trabajos.

Haciendo uso de nuestro propio personal se realizó la reparación de la cerca del estacionamiento. Una pequeña inversión en tubos y alambre de Bs. 365.727.50 fue suficiente para asegurarnos un par de años más de protección.

Siguiendo el mismo criterio se terminaron los trabajos de pintura de las paredes externas de las partes bajas.
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PLANTA ELESTRICA:

Se procedió a reparar la planta eléctrica, cuando ya era imposible asegurar su normal funcionamiento, por un lado por el bote cuantioso y continuo de aceite y por el otro por la falla del circuito lógico del suiche de transferencia.

Afortunadamente la reparación fue exitosa y pudimos enfrentar otra grave emergencia cuando, en la última semana de julio un rayo afectó la acometida externa de los transformadores, dejándonos todo un fin de semana sin el servicio eléctrico de Elecentro.
Los daños de esa tempestad llegaron a afectar hasta uno de los tres transformadores que aseguran el fluido eléctrico al edificio. En ese momento los técnicos de Elecentro nos informaron de la imperiosa necesidad de reparar con urgencia los tres transformadores, ya que la ruptura de los sellos, con la consiguiente fuga de aceite, representa un peligro inminente.

Se procedió a reparar el bote de aceite, y se realizaron gestiones para convencer a Elecentro de participar en esta inversión, los esfuerzos fueron muchos, pero los resultados lamentablemente que no fueron nada satisfactorios.

Como se explicó a los Copropietarios en la última edición del que fue nuestro Boletín, los 501 KVA de los tres transformadores son superiores a la cantidad que Cadafe ,en el momento de la entrega del conjunto, podía aceptar como donación, por lo cual la propiedad es totalmente nuestra y nosotros debemos correr con los costos de la reparación.

FRISO EXTERNO DEL EDIFICIO:

Mientras se estaban ejecutando estas gestiones, el friso de las fachadas, especialmente en parte sur, empezó a caerse en las terrazas, el pasillo de circulación de los servicios del personal y hasta en la zona del estacionamiento. Evidentemente el riesgo de que se cayera parte del friso, con las consecuencias inimaginables, se había incrementado en demasía.

Con el fin de proceder a la reparación de los transformadores y del friso la Junta procedió a declarar una emergencia , contemplada en la Ley de Propiedad Horizontal ( Art. 5 , literal g, Art.20 y Art.12) y por lo tanto se procedió a pedir en septiembre unas cuotas extraordinaria por la suma total de Bs. 10.000.000,00
.
El paro cívico bloqueó cualquier posibilidad de empezar los trabajos entre diciembre y enero. Se hicieron nuevamente las gestiones pertinentes en febrero y marzo y por fin en abril la contratista comenzó los trabajos del friso.

En estos cuatro meses se han reparado más 750 mts de friso. Inicialmente parecía un trabajo de mucha menor cuantía, más en cuanto se empezó a romper superficies, se desmoronaban las adyacentes.

Las soluciones al problema de un friso que se desmorona, tienen que ser integrales. Poco hacemos en reparar una superficie localizada en un lugar específico de la fachada si no se resuelve la filtración inicial que está provocando el daño.

El trabajo se ha transformado por lo tanto en una reparación integral. Hace tres año se estuvo reparando el piso 14 en el lado suroeste. Este año tuvimos que volver a lo mismo, ya que las filtraciones llegan desde la azotea. Por lo tanto se perdió la inversión que hicimos entonces, debido a esta experiencia se está haciendo lo posible para que no pase lo mismo con el trabajo actual.
En el momento de redactar este informe se han concluidos trabajos por 15 millones de bolívares. Hay superficies adicionales que acomodar, y evidentemente falta toda la obra de pintura. Falta además seguir con la reparación de la piscina.

El friso ha sido reparado con preferencia respecto a los transformadores, ya que la reparación de la T de conexión, ha estabilizado relativamente el servicio. El otro motivo es directamente financiero: no se podían acometer los dos trabajos con los fondos disponibles. Recordemos que las cuotas especiales sumaron 10millones, nada más.

La inflación está haciendo cada día más difícil el mantenimiento, a menos que ajustemos nuestras cuotas a la misma.

A este respecto y con el fin de obligar a los morosos de siempre a reconocer sus responsabilidades, han sido demandados seis apartamentos.

La medida, por lo demás dolorosa para todos, tiene la finalidad de sanear las cuentas. Si los morosos de siempre se hubieran puesto, no digamos al día pero por lo menos hubieran pagado el 50% de su deuda, hoy tendríamos los transformadores reparados y el edificio pintado.

La deuda será eventualmente pagada, pero, eso sí, en bolívares devaluados que no serán suficientes para pagar las reparaciones. Esta asamblea debería, en nuestro concepto, instruir a la próxima Junta para que ejerza todas las presiones legales posibles para mejorar la cobranza.

Trabajos Pendientes:

Finalizar los trabajos de friso y pintura del edificio.

Reparación de los transformadores

Reparación del área externa de la piscina

Reparación de la piscina de adultos

Compra del resto del mobiliario de la piscina


Para finalizar queremos notificar que:

Todos los trabajos importantes y por ende costosos de mantenimiento que se han realizado fueron estricta emergencia
.
La reparación de la planta eléctrica, la acometida externa de los transformadores y por último el friso de las fachadas no surgieron de una planificación concordada por parte de la junta más si de la necesidad de resguardar la propiedad y hasta la vida de todos nosotros.


Ha concluido un año de extraordinarias dificultades y esta Junta de Condominio termina hoy su gestión., Tenemos la esperanza que quienes nos vayan a sustituir puedan gozar de tranquilidad para poder planificar y ejecutar sus aportes al bienestar de la Comunidad.


La Junta de Condominio

María De Sousa
Presidenta



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